Kredyt hipoteczny na mieszkanie z cesji

Szukasz mieszkania? Przeglądając oferty, trafisz na nieruchomości z rynku wtórnego i pierwotnego, ale także propozycje zakupu mieszkania z cesji. Co to oznacza? Czy taka oferta stanowi zakupową okazję? Czym różni się taka nieruchomość od innych lokali? Czy możesz liczyć na kredyt hipoteczny na mieszkanie z cesji? Sprawdź, co warto wiedzieć na ten temat.

Mieszkanie z cesji – na czym to polega?

Załóżmy, że kupiłeś wymarzone mieszkanie z rynku pierwotnego na etapie dziury w ziemi, zawarłeś umowę deweloperską dotyczącą danej nieruchomości, ale jeszcze nie doszło do zawarcia ostatecznej umowy przeniesienia prawa własności do tej nieruchomości. W Twoim życiu pojawiły się pewne komplikacje, które spowodowały, że masz problemy finansowe. Jedną z przyczyn takich kłopotów może być pandemia, która utrudniła funkcjonowanie wielu biznesów. Z badania, które przeprowadziło CBRE w drugiej połowie 2020 roku wynika, że 17 proc. respondentów, którzy planowali zakup nieruchomości, zdecydowało się odłożyć tę inwestycję na przyszłość ze względu właśnie na pandemię. Na rynek mogły zatem trafić mieszkania z cesji. Oznacza to, że posiadasz prawo do danego lokalu wynikające z umowy deweloperskiej, ale prawo własności nie zostało jeszcze na Ciebie przekazane.

Zdajesz sobie sprawę z tego, że możesz mieć problem z zapłatą za lokal, dlatego decydujesz się na przeniesienie praw do mieszkania na inną osobę. Możesz spotkać się w takich przypadkach z potocznym określeniem – cesja praw. Jako osoba, która zawarła umowę deweloperską możesz zrezygnować z lokalu z różnych powodów, np. potraktować zakup jako inwestycję – być może komuś bardzo zależy na zakupie lokalu w danym budynku wielorodzinnym, a Ty, sprzedając swoje prawa do mieszkania, możesz na tym nieźle zarobić? Wcześniej jednak deweloper musi w umowie wyrazić zgodę na takie działanie.

Cesja – jak to działa?

W umowie deweloperskiej może znaleźć się zapis, który wyklucza możliwość cesji praw i roszczeń z danej umowy, ale jeśli go nie ma, to nic nie stoi na przeszkodzie, żebyś mógł przekazać swoje prawa zainteresowanemu. W myśl art. 509 § 1 Kodeksu cywilnego możesz dowolnie zarządzać nabytymi prawami do nieruchomości, chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania. Zapłaciłeś za prawa do nieruchomości i z reguły możesz zdecydować, co z nimi zrobisz.

Na mocy umowy deweloperskiej nabywca i deweloper powinni po oddaniu mieszkania do użytkowania zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego, której efektem będzie przeniesienie prawa własności do lokalu na kupującego. Możesz jednak zdecydować się na sprzedaż tych praw i wówczas nabywca stanie się ich właścicielem. Nie masz w tym przypadku do czynienia z przekazaniem własności do lokalu – tych jeszcze nie posiadasz. Do transakcji dochodzi pomiędzy sprzedającym, którym jest cedent i nabywcą praw, którym jest cesjonariusz. Kwota, którą zapłaci kupujący za te prawa jest ustalana między stronami. Zatem możesz na takiej transakcji dobrze zarobić.

W Polsce sprzedaż praw do mieszkania na etapie budowy stała się popularnym sposobem na zarabianie. Inwestor zakłada, że te prawa zostaną przekazane, zanim nieruchomość zostanie ukończona. Zainteresowanych zarabianiem na takich działaniach przekonuje również to, że najczęściej zawarcie umowy deweloperskiej wymaga od nich zapłacenia tylko ok. 10 proc. ceny nieruchomości.

W praktyce w przypadku cesji praw z umowy deweloperskiej mamy 3 strony. Poza cedentem i cesjonariuszem nie można zapomnieć również o deweloperze, który wyraża zgodę na cesję umowy.

Sfinansowanie zakupu cesji umowy deweloperskiej

Załóżmy, że chcesz kupić mieszkanie z rynku pierwotnego, ale nie możesz czekać kilkunastu miesięcy czy dłuższego okresu na wybudowanie nieruchomości. To kolejny przypadek, w którym sposobem na zakup mieszkania w budynku wielorodzinnym może być przejęcie praw osoby, która zawarła umowę deweloperską. Nie dysponujesz kwotą wystarczającą na zakup tych praw? Co możesz zrobić? Otóż jest to jeden z celów, które możesz sfinansować kredytem hipotecznym, ale nie w każdym banku będziesz mieć taką możliwość. Ogólnie jednak brak wysokich oszczędności nie oznacza, że nie nabędziesz praw do lokalu. Jak najbardziej dostępny jest kredyt hipoteczny na mieszkanie z cesji. Musisz jednak spełnić wymagania banku.

Po pierwsze, sprzedający, który chce zarobić na zbyciu praw, prawdopodobnie doliczy do ceny mieszkania odstępne, czyli kwotę, która ma stanowić jego dochód z transakcji. Nie jest pewne, że bank zgodzi się na przyznanie nabywcy kwoty kredytu hipotecznego, która wystarczy na pokrycie dodatkowego wydatku. Komplikacje mogą pojawić się również w innym przypadku – kiedy sprzedający prawa zapłacił już deweloperowi pełną kwotę wynikającą z umowy.

Kredyt hipoteczny na mieszkanie z cesji – na co zwrócić uwagę?

Zdecydowałeś się na zakup mieszkania z cesji, ale potrzebujesz na ten cel środków? To, czy otrzymasz kredyt hipoteczny, zależy od kilku czynników – pomagałem wielu klientom przy uzyskaniu środków z banku na zakup mieszkania z cesji. Żeby wybrać odpowiednią ofertę, należy ją przeanalizować krok po kroku. Na pierwszym etapie wykluczam banki, które odmawiają finansowania cesji praw. Dalej biorę pod uwagę wyłącznie te instytucje, które przyznają kredyt hipoteczny, również na odstępne, o ile w danym przypadku jest taka konieczność. Należy także ustalić takie kwestie jak:

  • Czy sprzedający prawa wymaga zapłaty odstępnego i ile ono wynosi?
  • Jak kwotę otrzymał deweloper?
  • Czy sprzedający prawa zaciągał na zakup lokalu kredyt hipoteczny?

W umowie przedwstępnej znaleźć się musi również informacja na temat tego, kto pokryje ewentualne koszty zgody dewelopera na zawarcie transakcji. Następnie musisz podpisać umowę przedwstępną sprzedaży praw i obowiązków z umowy deweloperskiej. Tak samo jak w przypadku umowy przedwstępnej zakupu mieszkania, tak i w tej sytuacji umowę możesz zawrzeć w formie notarialnej lub cywilno-prawnej, przy czym bezpieczniejsza jest ta pierwsza, ale wiąże się ona z wyższym kosztem. Pamiętaj jednak, żeby na zawarcie tej umowy decydować się dopiero po wizycie u eksperta kredytowego, żebyś miał pewność, że ten zakup będzie możliwy do sfinansowania z kredytu. To mogę ocenić dopiero po analizie oferty i niezbędnych danych.

Kredyt hipoteczny na mieszkanie z cesji – wymagania banku

W przypadku finansowania zakupu praw do danego lokalu mieszkalnego bank przeprowadzi podobną analizę wniosku, jak w przypadku, gdybyś się ubiegał o kredyt hipoteczny na zakup mieszkania. Przed wydaniem pozytywnej decyzji, bank w pierwszej kolejności sprawdzi Twoją zdolność kredytową. Zwróci on uwagę m.in. na:

  • posiadany wkład własny,
  • źródła dochodu i ich wysokość,
  • formę i rodzaj zatrudnienia,
  • historię w Biurze Informacji Kredytowej i ewentualne wpisy w bazach dłużników.

Bank traktuje umowę cesji jak umowę deweloperską, więc na weryfikację wniosku będą składać się niemal te same kroki, co w przypadku zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego, a raczej praw do lokalu bezpośrednio od dewelopera. Po skompletowaniu wszystkich wymaganych dokumentów wniosek trafia do banku i należy oczekiwać na jego rozpatrzenie. Zgodnie z zapisami ustawy o kredycie hipotecznym bank powinien wydać decyzję w terminie nie późniejszym niż 21 dni od złożenia wniosku.

Mieszkanie z cesji – czy warto?

Zakup praw do nieruchomości ma zarówno zalety, jak i wady. Jeśli zależy Ci na mieszkaniu w konkretnym domu wielorodzinnym, a nie ma już w nim wolnych lokali, to cesja praw może być jedynym sposobem na realizację Twoich planów. Na pewno może to być również ciekawa opcja na inwestycję, ale musisz pamiętać, że deweloper musi wyrazić zgodę na zawarcie umowy cesji wierzytelności. Jeśli strony podpiszą ją bez tej zgody, to będzie ona nieważna. W przypadku gdy sprzedający zdecyduje się na taki krok z przyczyn losowych, to jako nabywca możesz w takim przypadku nabyć prawa do nieruchomości na okazyjnych warunkach.

Czy jednak skorzystanie z oferty cesji praw do mieszkania jest zawsze opłacalne? Na pewno wiąże się to z dodatkowymi obowiązkami i formalnościami. Powinieneś sprawdzić dewelopera i dowiedzieć się, jak przebiega inwestycja i czy nie pojawiły się jakieś komplikacje.

Kolejne problemy mogą się wiązać z finansowaniem zakupu z kredytu hipotecznego. Nie każda cesja umowy deweloperskiej umożliwia zakup mieszkania z kredytu hipotecznego. Jeśli taka możliwość istnieje, to musisz się liczyć z tym, że tylko nieliczne banki zgodzą się na takie finansowanie. Zanim zdecydujesz się na zawarcie umowy przedwstępnej, sprawdź swoją zdolność kredytową – o ile zamierzasz sfinansować zakup ze środków uzyskanych z kredytu bankowego.

Jeśli sprzedajesz prawa do lokali mieszkalnych w celach zarobkowych, to pamiętaj, że w przypadku osiągnięcia dochodu z transakcji, powinieneś zapłacić podatek . Należy odjąć od uzyskanego przychodu wydatki na zakup tych praw i następnie wyliczyć kwotę podatku według obowiązującej Cię stawki.

Masz wątpliwości? Skontaktuj się ze mną, a dowiesz się, jak przebiega taka transakcja i czy masz szansę uzyskać na nią kredyt hipoteczny.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *

Call Now Button